Cette note d’information est un bref rappel du formalisme à respecter pour résilier un bail commercial.
Forme et délai du congé
La résiliation par le locataire doit intervenir dans les formes et délai de l'article L 145- 9 du Code de commerce. Le respect de ces dispositions est impératif. En effet, si l'article L 145-4, al. 2 dispose que, sauf convention contraire, le locataire a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale dans les formes et délai de l'article L 145-9, l'expression « sauf convention contraire » ne vise pas la forme du congé.
Si le congé est donné à une date ne permettant pas le respect du délai de préavis légal, il ne prendra effet qu'à la période triennale suivante.
Sanction des conditions de forme : Nullité du congé
En cas de non-respect des conditions de forme, le congé est nul et le bail se poursuit, sauf à convenir d'une résiliation amiable.
Il en résulte que le locataire reste redevable des loyers dus jusqu'au terme du bail ou, si un congé est par la suite régulièrement délivré, jusqu'à l'expiration de la période triennale suivante.
Il n'est pas possible de limiter le montant des loyers dus par le locataire en se fondant sur les dispositions de l'article 1760 du Code civil aux termes desquelles « en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation » ; cet article ne s'applique en effet qu'en cas de résiliation sollicitée en justice par le bailleur ou acceptée par lui, et non en cas de résiliation unilatérale imposée par le locataire.
Le bailleur est en droit de se prévaloir de la nullité d'un congé irrégulier sans se voir reprocher un abus de droit et sa bonne ou sa mauvaise foi est sans influence sur cette nullité.
Forme et contenu du congé
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par acte d'huissier. Les parties ne peuvent pas déroger à cette exigence. Il en est ainsi même si :
¤ Une autre forme a été autorisée par le bail. La clause autorisant une autre forme serait nulle, sans que la validité du bail en soit affectée.
¤ A la date de la notification du congé, le locataire n'était pas immatriculé au registre du commerce.
¤ Les parties se sont soumises volontairement au statut des baux commerciaux.
Sanctions
Le congé donné sous une autre forme est nul.
Il s'agit d'une nullité relative, dont seul peut se prévaloir le destinataire du congé. Celui-ci peut aussi y renoncer par un acte positif quelconque dès lors qu'il est dépourvu d'équivoque, mais une renonciation par avance est inefficace puisque la renonciation à un droit doit être postérieure à la naissance de celui-ci.
La nullité encourue pour non-respect de la forme du congé peut être demandée même en l'absence de préjudice du destinataire qui l'invoque car il s'agit d'un vice de fond au sens de l'article 119 du NCPC.
