• Jérôme CRUVEILHER

La Vente à terme en immobilier

La vente à terme désigne la vente d’un bien immobilier en percevant, dans un premier temps une partie du prix de vente comptant, puis le reste via le versement de mensualités, sur une durée déterminée dans l’acte authentique.


Définition

La vente à terme désigne la vente d’un bien immobilier en percevant, dans un premier temps une partie du prix de vente comptant, puis le reste via le versement de mensualités, sur une durée déterminée dans l’acte authentique.

Cette forme de vente permet à l'acquéreur de payer le vendeur de manière progressive avec une limite dans le temps.

Ici, il n'y a pas de notion d'âge du vendeur. De même la date de fin de paiement est connue. Elle est définie le jour de la vente.


​Ses différentes formes

Une vente à terme peut être libre ou occupée.

La vente à terme libre :

C’est une vente pour laquelle le paiement se fait à terme.

La différence avec une vente classique est que le paiement est étalé dans le temps.

L’acheteur prend possession du bien immobilier dès la signature de l’acte authentique chez le notaire. Il peut donc utiliser le bien dès la signature.

Le vendeur qui n’est plus, ni propriétaire, ni occupant du bien, ne paie plus aucune charge relative à ce dernier.

La vente à terme libre s'apparente au crédit vendeur.


​La vente à terme occupée :

Le vendeur bénéficie d’un DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) à vie, ou pour une durée limitée dans le temps.

Le vendeur qui occupe ainsi toujours le bien, n’a plus que les charges courantes à payer. Les autres charges, (taxe foncière par exemple) sont à la charge de l'acheteur.

Ce type de vente, est aussi appelée « à jouissance différée » puisque l’acheteur ne prend pas possession du bien immobilier à la signature de l’acte authentique.

A noter : Le DUH est en soi différent de l’usufruit, en ce sens que ce droit est personnel.

Caractéristiques

​Pour le vendeur :

Il perçoit des mensualités pendant une période déterminée.

Fiscalement, les mensualités perçues ne sont pas imposables.

Ces paiements ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais font partie intégrante du règlement de la vente immobilière.

Le vendeur peut se réserver un DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) à vie ou pour une durée limitée dans le temps. Avec cette vente à jouissance différée pour l’acheteur, il continue à occuper son logement.

Les mensualités sont payables jusqu’à l’échéance déterminée.

En cas de décès du vendeur, ses héritiers percevront le restant dû selon les modalités prévues, mensualités ou capital.

Une indexation des mensualités sur l’indice du coût de la construction en permet une revalorisation annuelle.

En fonction des clauses prévues au contrat le vendeur quitte le bien dès que la totalité des versements a été effectuée, ou continue à l’occuper sa vie entière.


​Pour l’acquéreur :

C’est investir dans l’immobilier à prix décoté, si le bien acheté est occupé, sa valeur est inférieure au même bien vendu libre.

C’est investir dans l’immobilier sans avoir recours à un prêt immobilier bancaire.

En cas de vente libre, il peut disposer du bien dès l’acte de vente, même si la totalité du prix de vente n'est pas réglée.

La durée de l’engagement est connue dès le départ.

Fiscalement dans le cas d’une vente occupée, il ne perçoit aucun revenu puisque le droit d’habitation (DUH) est versé sous la forme d’une décote sur le prix d’achat.

Certaines charges sont dues (comme la taxe foncière, ou des travaux en copropriété), quand bien même l’acheteur n’occupe pas le bien.

A noter : En cas d’incident de paiement, une clause résolutoire fait que la vente est résolue (annulée) et le vendeur récupère son bien et l’ensemble des versements déjà effectué, si prévu au contrat.


Différence avec la vente en viager

La date de fin de paiement est clairement définie dès la signature du contrat.

La vente à terme possède une date de fin déterminée, ce qui n’est pas le cas pour la vente en viager, qui repose sur un aléa.

Avec le viager, la rente est versée jusqu’au décès du vendeur, sa durée est indéterminée.

Les mensualités d’une vente à terme ne sont pas imposables.

En cas de décès du vendeur : les mensualités continuent à être versées aux héritiers jusqu'à échéance prévue.

Le prix est variable selon que la vente est libre ou occupée. Dans ce cas, il est calculé un droit d’usage et d’habitation qui sera déduit de la valeur vénale.


​Synthèse

La vente à terme est une transaction immobilière conclue devant un notaire et l’acquéreur ne verse que le bouquet lors de la signature de l’acte de vente.


L’acheteur connaît donc le montant total des mensualités à verser au vendeur.

Dans le cas de décès du vendeur avant la fin de la période de versement des rentes, l’acquéreur doit continuer de verser les mensualités, mais aux héritiers du vendeur jusqu’à échéance.

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