L’activité de marchand de biens

1. Définition

Un marchand de biens est un professionnel de l’immobilier dont l’activité principale consiste à :

• Acheter des biens immobiliers (terrains, immeubles, appartements, maisons, locaux),

• Les revendre rapidement avec une marge,

• Sans vocation à les conserver ni à les louer (contrairement à un investisseur locatif).

👉 Les biens acquis sont traités comme du stock (et non des immobilisations).

2. Objectif et durée de détention

L’activité repose sur la rotation rapide des biens.

• Pour bénéficier des droits d’enregistrement réduits (2 à 3 % au lieu de 7 à 8 %), le marchand de biens doit revendre dans un délai maximum de 5 ans (article 1115 CGI).

• En pratique : les professionnels visent une revente entre 6 mois et 2 ans, afin d’éviter l’immobilisation de trésorerie et conserver leur avantage fiscal.

3. Les avantages

✅ Droits de mutation réduits (2-3 %).

✅ Possibilité de réaliser des bénéfices rapides sans attendre plusieurs années.

✅ Activité flexible : rénovation légère, découpe parcellaire, revente en lots, etc.

✅ Déduction des charges (frais financiers, frais d’acte, certains travaux, etc.).

4. Les inconvénients

❌ Accès au financement bancaire plus difficile (les banques financent mal le stock).

❌ Risque de fiscalité lourde si mauvaise structuration.

❌ Obligation de rotation rapide (sinon trésorerie bloquée).

❌ Activité fortement contrôlée par l’administration fiscale (risque de redressements TVA et requalification).

5. Fiscalité des bénéfices

👉 À l’IR (Impôt sur le revenu)

• Bénéfices imposés dans votre déclaration personnelle au barème progressif (jusqu’à 45 %).

• Ajout des prélèvements sociaux (17,2 %) et cotisations sociales SSI.

• Coût fiscal global élevé (souvent > 50 %).

• Convient plutôt aux petites activités ponctuelles.

👉 À l’IS (Impôt sur les sociétés)

• La société paie l’impôt sur ses bénéfices.

• Taux : 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà.

• Vous êtes imposé personnellement seulement si vous retirez l’argent (dividendes ou salaire).

• Permet de réinvestir efficacement les bénéfices.

• Structure quasi-systématiquement choisie par les professionnels.

Conclusion : IS plus avantageux que l’IR pour une activité professionnelle de marchand de biens.

6. La TVA (point central)

Cas 1 – Pas de TVA

• Achat d’un bien ancien à un particulier (non assujetti).

• Revente sans TVA.

• Aucun droit à déduction sur les frais et travaux.

  👉 Simple mais souvent défavorable.

Cas 2 – TVA sur la marge (article 268 CGI)

• Achat d’un bien ancien auprès d’un vendeur non assujetti.

• Revente en l’état d’« ancien ».

• TVA calculée uniquement sur la marge (prix revente – prix achat).

• Pas de récupération de TVA sur les frais/travaux.

  👉 Très utilisé, mais attention : si travaux lourds → bascule en TVA totale.

Cas 3 – TVA sur le prix total (article 257 CGI)

• S’applique si le bien est neuf (moins de 5 ans après achèvement) ou devient assimilé neuf après travaux lourds.

• TVA sur le prix total de revente.

• TVA sur l’achat et sur les travaux récupérable.

  👉 Avantageux si beaucoup de travaux, mais peut freiner une revente à un particulier (prix TTC plus élevé).

Comparatif rapide

Régime TVA	Collecte TVA	Déduction TVA	Intérêt
Pas de TVA	Non	Non	Rare, peu intéressant
TVA sur marge	Oui, sur marge	Non	Souvent choisi, simple mais limité
TVA totale	Oui, sur total	Oui (achat + travaux)	Pertinent si gros travaux ou revente à pros

7. Contraintes réglementaires

• Immatriculation au registre du commerce et des sociétés (activité commerciale).

• Comptabilité commerciale stricte.

• Respect du délai de 5 ans pour conserver les droits réduits.

• Garantie financière si manipulation de fonds de tiers.

• Surveillance accrue de l’administration (risque de redressement en cas de mauvaise application de la TVA).

8. Stratégie globale du marchand de biens

• Viser une rotation rapide (6 mois à 2 ans).

• Favoriser l’IS pour limiter la fiscalité des bénéfices.

• Anticiper le régime de TVA applicable dès l’achat (cela conditionne le prix de revente et la marge réelle).

• Bien calibrer les financements (les banques prêtent surtout si l’opération est claire et rentable).

• Prévoir une marge de sécurité pour absorber les imprévus (travaux supplémentaires, fiscalité, délais).

✅ En résumé

Le marchand de biens est un commerçant de l’immobilier.

• Son métier : acheter pour revendre vite, avec une marge.

• Atout : frais de notaire réduits.

• Point clé : fiscalité → mieux vaut l’IS, et anticiper le régime de TVA (pas de TVA / TVA sur marge / TVA totale).

• Délai : maximum 5 ans, mais économiquement beaucoup plus court.

• Risques : financement, fiscalité, contrôles fiscaux.

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EXEMPLE CONCRET

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Hypothèses de départ

• Achat d’un appartement ancien auprès d’un particulier : 200 000 €

• Travaux : 50 000 € TTC (soit 41 667 € HT + 8 333 € TVA)

• Revente : 280 000 €

• Frais divers (notaire, agence, etc.) : inclus dans les 200 000 € (pas de déduction supplémentaire pour simplifier).

Cas 1 – Sans TVA (ancien à particulier, revente sans TVA)

• Achat : 200 000 €

• Travaux : 50 000 € TTC (TVA non récupérable)

• Revente : 280 000 €

• Résultat brut = 280 000 – 200 000 – 50 000 = 30 000 €

👉 IR : jusqu’à 45 % + 17,2 % PS → il peut rester 12 000 € net

👉 IS : 25 % sur 30 000 → impôt 7 500 → reste 22 500 € net en société (avant distribution).

Cas 2 – TVA sur la marge

• Marge = 280 000 – 200 000 = 80 000 €

• TVA (20 % sur marge HT) = 13 333 €

• Marge nette après TVA = 66 667 €

• Travaux TTC = 50 000 (TVA non récupérable)

• Résultat brut = 66 667 – 50 000 = 16 667 €

👉 IR : environ 7 500 € net en poche

👉 IS : impôt société 4 167 → reste 12 500 € en société

Cas 3 – TVA sur le prix total (cas où l’immeuble est rendu neuf après travaux)

• Revente : 280 000 € TTC = 233 333 € HT + TVA 46 667 €

• TVA collectée : 46 667

• TVA déductible sur travaux : 8 333

• TVA à reverser = 38 334

• Achat (ancien, pas de TVA récupérable) = 200 000

• Travaux HT = 41 667

• Résultat brut = 233 333 – 200 000 – 41 667 = –8 334 € (perte)

👉 Dans ce cas, l’opération devient déficitaire, car l’assiette TVA est très lourde alors que l’achat initial n’a pas généré de droit à déduction.

📊 Synthèse comparative

Régime TVA	Résultat brut	Net IR (≈55 %)	Net IS (25 %)
Pas de TVA	30 000 €	~12 000 €	~22 500 €
TVA sur marge	16 667 €	~7 500 €	~12 500 €
TVA totale (ancien → neuf)	–8 334 € (perte)	–	–