Par principe, la Société civile immobilière (SCI) est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) du fait de son objet civil mais elle peut choisir le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).
En effet, la SCI dispose d’une option lors de sa création ou en cours de vie sociale : elle peut choisir le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix de la société toutefois est limité lorsqu’elle exerce une activité commerciale comme la location meublée : elle relève alors obligatoirement de l’IS.
En fonction de la situation de la SCI, l’IR ou l’IS se révélera plus ou moins avantageux, pour la société comme pour les associés.
Comment choisir entre SCI à l’IS ou à l’IR : Comparatif
SCI à l'IR
Mode d’imposition : Paiement de l’impôt sur les revenus des associés : application du barème progressif de l’impôt sur le revenu. Choix possible entre régime réel et régime micro-foncier
Déduction du déficit foncier : Déduction du déficit sur les revenus personnels de l’associé dans la limite de 10 700€
Déduction de frais : Frais de gestion du bien; Intérêts d’emprunt; Taxe foncière
Taxation des plus-values immobilières : Régime des plus-values immobilières des particuliers Possibilité de bénéficier d’abattements fiscaux : abattement pour durée de détention (exonération après 22 ans)
SCI à l'IS
Mode d’imposition : Paiement de l’impôt par la société : application du taux normal fixé à 26,5%
Déduction du déficit foncier : Report du déficit possible sur les 10 années suivantes
Déduction de frais : Frais d’acquisition; Frais de gestion du bien; Amortissement du bien; Rémunération du gérant associé; Taxe foncière
Taxation des plus-values immobilières : Régime des plus-values immobilières professionnelles. Pas d’abattement fiscal pour durée de détention possible
Pourquoi choisir la SCI à l’IS ?
La SCI que les associés décident de soumettre à l’IS est dite opaque : au terme de chaque exercice, la société qui dégage des bénéfices s’acquitte de l’impôt sur ces sommes en fonction de leur montant. C’est donc la société elle-même que l’administration fiscale prélève, et non les associés comme c’est le cas dans le régime des sociétés de personnes (IR).
L’impôt sur les sociétés peut sembler avantageux pour les associés qui ne sont alors pas imposés sur leurs revenus personnels. Il convient néanmoins de comprendre les implications d’un tel régime afin de déterminer si la situation se prête à un tel choix.
Les caractéristiques de la SCI à l’IS
Lorsque sa situation financière le permet, la SCI soumise à l’IS dégage des bénéfices à chaque exercice desquels sont déduites certaines sommes :
Frais d’acquisition du bien
Frais de gestion du bien (travaux, copropriété…)
Pourcentage du prix d’acquisition du bien déductible chaque année (amortissement) : seuls les constructions, et non les terrains, sont déductibles du résultat.
Rémunération du gérant associé
Attention : lorsque l’associé souscrit un emprunt afin d’effectuer son apport à la société, il ne peut déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers renseignés dans sa déclaration de revenus.
Les bénéfices sont alors soumis à un taux particulier en fonction de leur montant :
Montant des bénéfices Taux d’imposition
Inférieur à 38 120€ 15%
De 38 120€ à 500 000€ 26,5%
Supérieur à 500 000€ 26,5%
Le taux réduit de 15% s’applique lorsque :
Le chiffre d’affaires hors taxes de la société est inférieur à 7.63 millions d’euros
Jusqu’à 75% du capital est détenu par des personnes physiques
Le surplus des bénéfices peut être affecté à la réserve légale ou statutaire, ou bien distribué aux associés qui se verront alors taxés à titre personnel au moment de la déclaration des revenus.
Avantages et inconvénients de la SCI à l’IS
Avantages
Pas de taxation des associés lorsque la SCI ne distribue pas de dividendes
Déduction de certains frais des bénéfices avant imposition, notamment la rémunération du gérant associé et les amortissements
Imputabilité du déficit foncier sur les bénéfices des 10 années suivantes
Inconvénients
Impossibilité pour l’associé ayant souscrit un emprunt pour effectuer son apport de déduire les intérêts d’emprunt de son impôt sur le revenu
Soumission de la vente du bien par la SCI à la taxe sur les plus-values professionnelles au taux de 26,5%
Impossibilité de bénéficier d’abattements fiscaux sur les plus-values immobilières, notamment l’abattement pour durée de détention
Pourquoi conserver le régime de l’IR pour une SCI ?
La plupart des sociétés civiles, qu’elles soient familiales ou de professionnelles, préfèrent conserver le régime de l’IR qui se révèle favorable aux associés dans la plupart des cas. Malgré l’obligation de soumettre la SCI à l’IS lorsque l’activité exercée par la société est commerciale (location meublée par exemple), l’administration fiscale fait preuve d’une certaine tolérance et n’exige pas systématiquement de changement de régime. Lorsque la situation le permet, l’option à l’IS permet néanmoins d’optimiser sa fiscalité et celle de ses associés.
Bon à savoir : l’option à l’IS, qui peut être effectuée à la création de la SCI ou en cours de vie sociale, est définitive et il n’est pas possible pour la société de se rétracter et de revenir à l’IR. Un mauvais choix de régime fiscal peut donc à terme porter préjudice.
Une SCI transparente est soumise à l’impôt sur le revenu : il incombe aux associés de déclarer eux-mêmes les bénéfices de la société au titre de leurs revenus fonciers sur leur déclaration de revenus. Les bénéfices imposables sont répartis entre les associés au prorata de leur participation au capital social. Chaque associé compte sa part de bénéfices parmi ses revenus fonciers. 2 options s’offrent alors à lui en fonction du montant des revenus fonciers :
Revenus inférieurs à 15 000€ : régime application du micro-foncier mais option possible au régime réel. Lorsqu’elle est effectuée, l’option est irrévocable pendant 3 ans.
Revenus supérieurs à 15 000€ : application du régime réel et du barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Bon à savoir : le changement de régime fiscal d’une SCI peut être envisagé mais à condition de respecter un certain formalisme et de respecter des obligations déclaratives précises.
Régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est automatiquement appliqué lorsque l’ensemble des revenus fonciers de l’associé sont inférieurs à 15 000€. L’administration applique alors un abattement fiscal de 30% et permet à l’associé de n’être taxé que sur 70% des revenus perçus. Il n’est cependant pas possible de déduire de cette somme les travaux et charges afférents à l’immeuble.
Lorsque l’associé opte pour le régime micro-foncier, il ne lui est possible d’imputer un éventuel déficit foncier de SCI que lorsqu’il a été soumis au régime réel au cours des 10 années précédentes.
Régime réel
Lorsque l’ensemble des revenus fonciers de l’associé sont inférieurs à 15 000€ ou quand le montant des charges dépasse 30% des revenus et ne rend pas avantageux le choix du régime micro-foncier, l’associé est soumis au régime réel. Ses revenus fonciers sont alors taxés suivant le barème progressif de l’impôt sur le revenu :
Tranches de revenus Taux d’imposition
Jusqu’à 9 964€ 0%
De 9 965€ à 27 519€ 11%
De 27 520€ à 73 779€ 30%
De 73 780€ à 156 244€ 41%
Plus de 156 245€ 45%
Il peut donc être intéressant de conserver le régime de l’IR lorsque les revenus de l’associé se situent dans une tranche inférieure à celle soumise au taux de 30%, permettant ainsi à la SCI d’être taxée à un taux plus avantageux que le taux normal de l’IS fixé à 26,5%.
Avantages et inconvénients de la SCI à l’IR
Avantages
Déduction de certains frais des bénéfices avant imposition, dont les intérêts d’emprunt souscrit par l’associé afin de réaliser son apport
Possibilité de déduire le déficit foncier des revenus personnels des associés qui paient alors moins d’impôts
Application de la taxe sur les plus-values immobilières des particuliers (plus favorable que les plus-values professionnelles)
Possibilité de bénéficier d’abattements fiscaux sur les plus-values en SCI (abattement pour durée de détention…)
Possibilité de bénéficier de l’abattement de 30% du régime micro-foncier lorsque les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000€
Absence d’obligations comptables : pas de dépôt des comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce à chaque exercice
Inconvénients
Augmentation de l’imposition des associés à titre personnel
Double imposition en cas de distribution des dividendes
Taxation des plus-values immobilières en cas de vente d’un bien de la SCI ou de cession des parts sociales
Obligation de conserver un objet civil : impossibilité d’effectuer des actes de commerce comme la location meublée
Soumission des revenus fonciers à des prélèvements sociaux (CSG-CRDS)
Quel régime fiscal choisir pour votre SCI ?
Il convient d’opter ou non pour l’IS en fonction de la situation. Plusieurs éléments doivent ainsi être pris en compte :
Le mode d’imposition
La déduction du déficit foncier
La déduction de frais avant imposition
La taxation des plus-values immobilières
Les obligations comptables
Mode d’imposition
SCI à l’IR
Les associés paient eux-mêmes l’impôt dû par la société à l’administration fiscale, en application du barème progressif de l’impôt sur le revenu
Ils connaissent une augmentation de leur impôt sur le revenu lorsque la société réalise des bénéfices et une diminution lorsqu’elle est en déficit
SCI à l’IS
Les associés ne s’acquittent pas eux-mêmes de l’impôt dû par la société et ne sont taxés que sur les dividendes éventuellement distribués
Les bénéfices sont taxés au taux normal de 26,5%, sauf lorsqu’elle remplit les critères lui permettant de prétendre au taux réduit de 15%
Déduction du déficit foncier
SCI à l’IR
Les associés sont en mesure de déduire le déficit foncier de leurs revenus imposables au prorata de leur participation au capital et dans la limite de 10 700€.
SCI à l’IS
La société qui connaît un déficit peut le reporter sur les 10 exercices fiscaux suivants, ce qui lui permet de réduire sensiblement l’impôt dû sur une longue période.
Déduction de frais avant imposition
SCI à l’IR
Charges déductibles : Frais de gestion du bien, Intérêts d’emprunt, Taxe foncière
SCI à l’IS
Charges déductibles : Frais d’acquisition, Frais de gestion du bien, Amortissement du bien, Rémunération du gérant associé, Taxe foncière
Taxation des plus-values immobilières
SCI à l’IR
La plus-value immobilière se calcule par la différence du prix de vente du bien et du prix d’acquisition.
En cas de vente d’un des biens ou de cessions de parts sociales (opération assimilée à une vente d’immeuble) : Taxe sur les plus-values immobilière des particuliers
Taux d’imposition des plus-values : 19%
Abattements fiscaux : Oui notamment l’abattement fiscal pour durée de détention pour des biens ou parts sociales détenus depuis plus de 22 ans
SCI à l’IS
La plus-value se calcule par la différence du prix de vente du bien et de la valeur nette comptable du bien à la date de la cession.
En cas de vente d’un des biens ou de cessions de parts sociales (opération assimilée à une vente d’immeuble) : Taxe sur les plus-values immobilières professionnelles
Taux d’imposition des plus-values : 26,5%
Abattements fiscaux : Pas d’abattement pour durée de détention